Muffa in casa di affitto. Il proprietario dell’alloggio insalubre condannato al risarcimento dei danni alla salute dell’inquilino

Irrilevante la circostanza che le anomalie fossero note all’inquilino. La tutela del diritto alla salute prevale su qualsiasi patto di esclusione di colpa tra privati

Il locatore di un immobile è responsabile per i danni alla salute subiti dal conduttore nel corso del contratto e dovuti alle condizioni abitative dell’alloggio. La tutela del diritto alla salute, infatti, prevale su qualsiasi patto interpretativo di esclusione o limitazione della responsabilità. Ne consegue che è del tutto irrilevante che il conduttore fosse a conoscenza dell’esistenza di anomalie nell’appartamento al momento della conclusione del contratto.

È sostanzialmente questo, rileva Giovanni D’Agata, presidente dello “Sportello dei Diritti”, il principio stabilito dalla Corte di cassazione che, con la sentenza 38559/14, depositata oggi dalla sentenza 19744 di oggi che ha accolto il ricorso di due coniugi che avevano perso un figlio per avvelenamento da ossido di carbonio mentre si trovava nel bagno senza finestra dell’appartamento preso in locazione.La coppia aveva convenuto in giudizio il locatore esponendo che il tragico evento si era verificato a causa del fatto che lo scaldabagno non era stato installato a regola d’arte per insufficienza tanto della capienza del locale quanto del sistema di scarico dei fumi.

Il condotto di esalazione, infatti, pur essendo stato interrotto a causa dell’intervento di chiusura effettuato da soggetti terzi nell’ambito dei lavori di ristrutturazione dei piani superiori, risultava irregolare fin dall’origine in quanto collegato, in modo del tutto anomalo, alla canna di deflusso dei fumi delle cucine e privo dello sfiato di riserva.

Il proprietario ha contestato la domanda riportandosi alle osservazioni della perizia espletata nel corso del processo penale secondo la quale la causa preminente dell’evento era stata l’interruzione del condotto di esalazione in corrispondenza del quarto piano che da sola costituiva condizione sufficiente per il verificarsi della sciagura. Il mancato rispetto di alcune prescrizioni normative, pertanto, aveva solo abbassato il margine di sicurezza della caldaia ma non aveva creato una situazione di pericolo tale da far scattare la responsabilità.

Il tribunale ha respinto la domanda dei genitori mentre la Corte d’appello ha riconosciuto la responsabilità del proprietario nella misura di un terzo e lo ha condannato a risarcire il danno.La vertenza è così giunta di fronte ai giudici di legittimità dove la coppia ha sostenuto che lo scaldabagno era stato installato dal proprietario in violazione delle norme di sicurezza e che tale situazione illegittima era stata la causa del sinistro.

In questo contesto, hanno proseguito i ricorrenti, i giudici avrebbero dovuto ritenere in capo al proprietario-locatore la presunzione di responsabilità ex articolo 2051 del cc escludendo la concorrente colpa del conduttore.La Cassazione, nell’accogliere il ricorso, ha affermato che la responsabilità del locatore per i danni derivanti dall’esistenza dei vizi sussiste anche in relazione ai quelli preesistenti la consegna del bene ma manifestatisi successivamente a essa nel caso in cui il locatore poteva conoscere la loro esistenza usando l’ordinaria diligenza.

Ne consegue, ha concluso la Suprema corte, che il locatore è tenuto a risarcire il danno alla salute subito dal conduttore in conseguenza delle condizioni abitative dell’immobile locato quand’anche tali condizioni fossero note al conduttore al momento della conclusione del contratto, in quanto la tutela del diritto alla salute prevale su qualsiasi patto interprivato di esclusione o limitazione di responsabilità. In conclusione lo “Sportello dei Diritti” fornisce alcuni chiarimenti come fare quando il locatore rifiuta di risolvere i problemi legati alla comparsa di muffa. Va detto che il formarsi della muffa sulla pareti di casa può dipendere sia dalle cattive abitudini di chi vi abita (insufficiente areazione dei locali, collocazione degli stendini all’interno della casa, ecc.) sia dalla mancata manutenzione da parte del proprietario di casa.

L’articolo 1587, comma 1, numero 1, Codice civile, dispone che «il conduttore deve prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze».Solo ove la muffa possa ricondursi ai vizi della cosa locata, potrà applicarsi la disposizione di cui all’articolo 1578, Codice civile, per il quale «se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.

Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna». L’articolo 1581, Codice civile dispone a sua volta che «le disposizioni degli articoli precedenti si osservano, in quanto applicabili, anche nel caso di vizi della cosa sopravvenuti nel corso della locazione».