Condominio. Le spese condominiali non possono essere calcolate in base al numero dei residenti

Acqua, luce e spese per l’ascensore, devono essere ripartite in virtù dei valori millesimali e al livello di piano. Anche i proprietari degli immobili non occupati devono pagare

Brutte sorprese per i condomini che hanno la casa sfitta e che credevano di non dover pagare nulla al condominio. Anche loro devono pagare le quote di acqua, spese per l’ascensore ed ogni altro onere. Per la seconda sezione della Cassazione civile con la sentenza 17557/14 risulta, infatti, illegittima la delibera che ripartisce gli esborsi in base al numero di persone che stabilmente abita le unità immobiliari di proprietà esclusiva. La natura dell’obbligazione del singolo condomino è difatti “propter rem”, ossia trova fondamento nel solo diritto di comproprietà sulla cosa comune: il fatto che egli non ne faccia uso non lo esonera dal pagamento delle spese. Con la decisione pubblicata l’1 agosto, rileva Giovanni D’Agata, presidente dello “Sportello dei Diritti”, associazione da sempre attenta al rispetto dei diritti dei condomini, é stato accolto il ricorso di un condomino che aveva evidenziato l’erroneo metodo di calcolo dell’assemblea che aveva ripartito a maggioranza i costi non rispettando il tradizionale criterio dei valori millesimali (e nel caso dell’ascensore anche dal livello di piano).

Il legislatore, rilevano i giudici di legittimità, guarda con favore all’installazione di singolo contatori, per evitare sprechi delle risorse idriche. Ma quando mancano i misuratori, non si può ricorrere a un criterio forfetario presuntivo di natura personale, com’è quello del numero dei residenti dell’immobile; anche perché ciò significa trasformare l’amministratore condominiale in “controllore”, chiamandolo a vigilare su questioni che esulano dal suo mandato e invece toccano da vicino le relazioni personali e private di ciascun proprietario esclusivo. Impossibile trascurare, inoltre, che anche i locali non abitati possono consumare acqua, come nel caso di perdita dei tubi (senza trascurare eventuali pulizie e cura delle piante con relativa irrigazione).

Esonerare dai pagamenti i proprietari esclusivi degli immobili vuoti equivale a far ricadere su tutti gli altri i costi del lavaggio delle parti comuni e dall’eventuale annaffiamento dei giardini comuni; va poi ricordato che la tariffa idrica comprende un minimo fisso per la disponibilità del servizio che deve comunque essere corrisposto al gestore al di là del consumo effettivo. Analogo discorso può essere svolto per l’ascensore: le spese per l’impianto devono essere suddivise in base al valore e all’altezza di ciascun piano dal suolo e dunque su base reale e non personale; risulta irrazionale la scelta di gravare i proprietari con un maggior numero di residenti sul presupposto di un più intenso uso dell’elevatore.